http://www.seikatsu-info.net/jutaku-loan/ 住宅ローンの審査が心配な方は多いことでしょう。 マイホームを購入しようと思っても、住宅ローンを借りることができなければ難しくなります。 明確な審査基準は公開されていませんが、一般的な審査基準をクリアしていれば問題ないでしょう。 銀行等では事前審査・仮審査を行っているところも多く、審査の期間も短くなっています。 当サイトの住宅ローンの審査に関する情報を活用してマイホーム購入計画にお役立てください。 ja Copyright 2010 Thu, 05 Nov 2009 09:13:07 +0900 http://www.sixapart.com/movabletype/ http://blogs.law.harvard.edu/tech/rss 住宅購入資金援助に対する税金　その１ 住宅の購入に当たって、自己資金を十分に用意できてから住宅ローンの申込ができれば問題はありませんが、そのような方は少ないことでしょう。
ほとんどの方が、資金計画を立てる際に困るのが自己資金の金額の少なさでしょう。 ]]> http://www.seikatsu-info.net/jutaku-loan/mae/tax_001.html http://www.seikatsu-info.net/jutaku-loan/mae/tax_001.html 01住宅ローンの申込をする前に Thu, 01 Oct 2009 13:43:49 +0900 住宅購入資金援助に対する税金　その２ 相続時精算課税の選択の要件に合致した場合には、贈与税の計算において２５００万円の特別控除額を利用することができます。
しかし、贈与をする親が６５歳以上となっており、かなり限定されてしまいます。 ]]> http://www.seikatsu-info.net/jutaku-loan/mae/tax_002.html http://www.seikatsu-info.net/jutaku-loan/mae/tax_002.html 01住宅ローンの申込をする前に Mon, 05 Oct 2009 09:21:35 +0900 住宅購入資金援助に対する税金　その３ 相続時精算課税の選択の要件に合致した場合には、贈与税の計算において２５００万円の特別控除額を利用することができます。
これが住宅取得資金である場合には、贈与者が６５歳未満であっても適用が受けることができることを説明しました。 ]]> http://www.seikatsu-info.net/jutaku-loan/mae/tax_003.html http://www.seikatsu-info.net/jutaku-loan/mae/tax_003.html 01住宅ローンの申込をする前に Tue, 06 Oct 2009 09:49:14 +0900 住宅購入資金を親から借りる 住宅取得のための資金を親から援助してもらえれば、自己資金が増えることになるので、住宅ローンの審査が通り易くなることが考えられます。
しかし、全ての方がそのような恵まれた環境にあるとは限りません。 ]]> http://www.seikatsu-info.net/jutaku-loan/mae/oya.html http://www.seikatsu-info.net/jutaku-loan/mae/oya.html 01住宅ローンの申込をする前に Wed, 07 Oct 2009 09:50:57 +0900 資金計画で重要な諸費用 住宅取得費用を計算するに当たって、諸費用のことを計算に入れていますか。
ほとんどの方は、諸費用のことも資金計画に入れていると思いますが、住宅ローンの申込を受け付けた際に諸費用のことが頭にない方もいました。 ]]> http://www.seikatsu-info.net/jutaku-loan/mae/shohiyou.html http://www.seikatsu-info.net/jutaku-loan/mae/shohiyou.html 01住宅ローンの申込をする前に Thu, 08 Oct 2009 09:25:16 +0900 住宅ローンはいくら借りられるのか 住宅購入に当たっての資金計画において、住宅ローンにていくら借りることができるのかを把握することは重要です。
単純に計算しますと、住宅等購入・建設費とそれに伴う諸費用から自己資金を除いた金額を住宅ローンから借りることができればベストでしょう。 ]]> http://www.seikatsu-info.net/jutaku-loan/mae/kariiregaku.html http://www.seikatsu-info.net/jutaku-loan/mae/kariiregaku.html 01住宅ローンの申込をする前に Fri, 09 Oct 2009 10:26:22 +0900 住宅ローンで借りる額 前のページで住宅ローンはいくら借りることができるのかについて説明しました。
しかし、要は借金ですから住宅ローンの借入額はなるべく少ない金額で済ませたいものです。

住宅ローンの返済方法としては、毎月返済する方法と、毎月返済とボーナス時に増額して返済する方法があります。 まず毎月返済額ですが、住宅クローンの借り入れ金額と返済期間、金利によって変わってきます。 例として、借入額２５００万円、返済期間３０年、金利が年２．４７５％で計算すると、毎月９８，４５５円の返済額となります。 この金額を３０年間問題なく払うことができるのか、将来の収支予測をたてて十分に検討する必要があります。 また、ボーナス併用型の返済方法ですと、年２回に毎月返済額とは別に増額して払うこととなります。 その分、毎月返済額は少なくすることができます。 例として借入額２５００万円、内ボーナス分８００万円、返済期間３０年、金利が年２．４７５％で計算すると、毎月６６，９５０円、ボーナス時１８９，６９０円の返済額となります。 しかし、近年は景気が低迷するとボーナスを支払わない企業が多く見受けられますので、ボーナス併用型を選択する場合には十分に検討してからにしましょう。 このように返済できる金額を基準として住宅ローンの借入額を決定したいところですが、実際には自己資金と住宅購入費用総額の兼ね合いで、住宅ローンにて借りる金額が予定より多くなってしまうケースが多いようです。 しかし、住宅ローンという高額で長期間のローンは、金利が低いとしても、金融機関等に支払う利息の総額は大きな金額となります。 借入額２５００万円、返済期間３０年、金利が年２．４７５％で変動しないという設定で計算しますと、支払の総額は３５，４４３，８３２円となります。 利息分は１０，４４３，８３２円です。 この金額を見ましても、住宅ローンで借りる金額はなるべく少ない金額にしたいものです。

]]> http://www.seikatsu-info.net/jutaku-loan/mae/karirugaku.html http://www.seikatsu-info.net/jutaku-loan/mae/karirugaku.html 01住宅ローンの申込をする前に Mon, 12 Oct 2009 13:46:42 +0900 住宅ローンの借り入れ期間は 住宅ローンの借り入れ期間をどのくらいにするかということも、大きな影響があります。
当然に自分が毎月返済していくことができる金額にしなければなりませんが、住宅ローンの借り入れ期間はできる限り短くすることをお勧めします。

住宅ローンの審査において、借り入れ金額と年収の関係から返済比率が基準を超えてしまうことから、暗に借り入れ期間を最長にされてしまうこともあるようです。 しかし、基準を超えてしまっても住宅ローンの審査が通らないわけではありませんので、とりあえずは自分が希望する借り入れ期間で申込をしましょう。 借り入れ期間が短いことだけが住宅ローンの審査が通らない理由であれば、その時点で借り入れ期間を延ばせば問題なく審査は通るということになります。 なぜ借り入れ期間はできるだけ短くした方が良いかというと、支払利息の多額さにあります。 ・事例１：借入金額２５００万円、金利３．９％、借り入れ期間３５年 毎月返済額１０９，１９９円、総返済金額４５，８６３，５８０円、支払利息額２０，８６３，５８０円 ・事例２：借入金額２５００万円、金利３．９％、借り入れ期間３０年 毎月返済額１１７，９１７円、総返済金額４２，４５０，１２０円、支払利息額１７，４５０，１２０円 ・事例３：借入金額２５００万円、金利３．９％、借り入れ期間２５年 毎月返済額１３０，５８３円、総返済金額３９，１７４，９００円、支払利息額１４，１７４，９００円 ・事例４：借入金額２５００万円、金利３．９％、借り入れ期間２０年 毎月返済額１５０，１８１円、総返済金額３６，０４３，４４０円、支払利息額１１，０４３，４４０円 上記の事例を見てもらいますと分かるように、借り入れ期間によって、大きく支払利息額が変わってきます。 当然に毎月返済金額も増えてしまいますが、支払利息額を考えますと毎月返済額が増えても、できる限り借り入れ金額を短くすべきと考えます。

]]> http://www.seikatsu-info.net/jutaku-loan/mae/kikan.html http://www.seikatsu-info.net/jutaku-loan/mae/kikan.html 01住宅ローンの申込をする前に Tue, 13 Oct 2009 09:20:38 +0900 資金使途　その１ 住宅ローンに限ったことではありませんが、融資の申込をする際の審査として、借り入れた資金を何に使うのかを確認します。
最近はやりの高金利のカードローンは例外的に借りたお金の使い道は自由ですが、それ以外の融資については使い道をはっきりさせておく必要があります。
これを”資金使途”読んでいます。

住宅ローンの資金使途については明確であり、住宅に関連するものを購入するために使われるので問題ないでしょう。 住宅ローンの資金使途としては、自宅を新築する際の資金、一戸建てを購入するための資金、中古住宅を購入するための資金、新築や中古のマンションを購入するための資金 などがあります。 また、これらのほかにも自宅をリフォームするための資金、将来自宅を建てるために先に購入する土地の購入資金、現在借りている住宅ローンを借り替えるための資金なども 住宅ローンを利用することができます。 ここで共通していることは住宅ローンとは自分が住むための家等を購入する、つまり住宅ローンで購入した物件に住まなくてはならないということが原則です。 日本に限ったことではありませんが、多くの方が自分の家を持つことができるように、金利が低く借り入れ期間が長期間の住宅ローンがあるのです。 この原則を理解していなく、低金利で借り入れ期間が長期であるということから、賃貸用の物件を購入するために住宅ローンを利用したい、会社の寮を建てるため住宅ローンを利用したい、一緒には住まないが子供の家を購入するのに自分で住宅ローンを組みたいという方が多くいました。 上記は住宅ローンの原則である、自分で住むための家を購入するための資金には合致していません。 よって当然住宅ローンの利用はできません。

]]> http://www.seikatsu-info.net/jutaku-loan/point/shikinshito_001.html http://www.seikatsu-info.net/jutaku-loan/point/shikinshito_001.html 02住宅ローンの審査基準のポイント Wed, 21 Oct 2009 09:03:29 +0900 資金使途　その２ 住宅ローンの資金使途の原則として、自分が住むための家を購入するための資金であることを説明しましたが、もう一つ重要なものがあります。
それは、購入する物件等が適切な物件であるということです。

例えば既に土地を所有しており自分の家を新築する場合などは、その新築する建物が適法なものか確認します。 一定規模以上の自宅を新築する場合には法律に適した建物にする必要があり、建てる前に”建築確認申請”必要になります。 建築確認申請を行っていないような違法な建物に対しては、住宅ローンを利用することはできません。 また中古住宅では次のようなケースもありました。 畑の真ん中にある中古物件を購入したいとのことで住宅ローンの申込をされましたが、物件に関する調査をすると問題が発生しました。 その物件は元々農家の次男が住むためにということで、農地転用の許可を得て畑を造成して建てた家でした。 農地転用の物件に関しては転売ができないように規制されています。 その物件が何故か転売されており、不動産屋の紹介によって購入したいとのことでした。 このような法に反する物件についても住宅ローンを利用することはできません。 この事例につきましては抜け道もあるようですが、コンプライアンスの観点から金融機関の住宅ローンの利用は難しいでしょう。 申込のあった住宅ローンのほとんどは物件に関する問題はありませんでしたが、たまにイレギュラーな案件として上記のような申込がありました。 基本的には、しっかりした工務店や住宅販売業者、不動産業者が取り扱う住宅では問題ないようですが、全ての業者がしっかりとしているとは限りません。 物件を探す際には、問題がある物件ではないのかという観点も持つ必要があると考えます。

]]> http://www.seikatsu-info.net/jutaku-loan/point/shikinshito_002.html http://www.seikatsu-info.net/jutaku-loan/point/shikinshito_002.html 02住宅ローンの審査基準のポイント Thu, 22 Oct 2009 09:18:55 +0900 返済比率　その１ 住宅ローンの審査にあたって、資金使途の次に確認することが返済力です。
この申込人は、この金額をこの期間で借り入れして、本当に返済することができるのかということを確認します。

最長３５年という長期間借りることとなる住宅ローンにおいて、その借り入れ期間問題なく返済することが可能かということを、申込の時点で把握することはできません。 よって、機械的に”返済比率”というものを計算することとなります。 この返済比率の数値によって、審査基準に合致するのかを判断することとなります。 この返済比率の計算方法は金融機関によって異なるので、正確にはわかりません。 一番単純な返済比率の計算方法としては以下のものがあります。 ・返済比率　＝　１年間における返済額　÷　年収　×　１００ 上記の計算式によって算出された数値が、その金融機関の審査基準の範囲内であるであれば、返済比率の項目に関してはクリアしたこととなります。 例えば、１年間の返済額が１２０万円で年収が７５０万円の方の場合、返済比率は１６％となり、この返済比率ならば問題ないでしょう。 １年間の返済額が２００万円で年収が５００万円の方の場合には、返済比率は４０％ととなり、審査基準の範囲内にはないと考えます。 さて、上記の計算式においては、”１年間における返済額”と”年収”とざっくりした表現を使用しましたが、これには詳細な規定があることが考えられます。 これについては、返済比率その２にて説明しましょう。

]]> http://www.seikatsu-info.net/jutaku-loan/point/hensaihiritsu_001.html http://www.seikatsu-info.net/jutaku-loan/point/hensaihiritsu_001.html 02住宅ローンの審査基準のポイント Fri, 23 Oct 2009 08:24:09 +0900 返済比率　その２ 住宅ローンの審査にあたって、資金使途の次に確認することが返済力ですが、その審査の方法として返済比率を算出して審査する方法を紹介しました。
これは、１年間における返済額÷年収×１００という計算式にて算出しますが、その中の１年間の返済額と年収について詳しく説明しましょう。

まず１年間の返済額についてです。 一つ確定しているものは、今回借りようとしている住宅ローンの１年間の返済額です。 住宅ローンの申込の際に、申込書に借り入れ金額と借り入れ期間を記入することとなります。 また、借り入れ金額については、毎月返済分とボーナス返済分の内訳も記入することとなります。 例えば自宅の新築のために１５００万円の借り入れをするとします。 申込人はサラリーマンなので、ボーナスがあることから返済方法としてボーナス併用型を選び、借り入れ期間は最長の３５年としました。 金利は１０年固定金利型で４．１％とします。 この場合の１年間の返済金額を算出するには、元利金等返済額のシミュレーションを行います。 大手金融機関のホームページには、元利金等返済額試算シミュレーションといったものがありますので、それを利用しましょう。 これを利用すると、 毎月の返済額：４４，８７９円 ボーナス時の返済額：１８０，０３１円 １年間の総返済額：８０８，８５２円 となります。 ここで注意が必要なこととして、シミュレーション結果において、ボーナス時の返済額に毎月の返済額が含まれているケースとそうでないケースがあります。 上記の場合にはボーナス時の返済額に毎月の返済額が含まれており、毎月４４，８７９円を１０回、ボーナス時の返済額１８０，０３１円が２回、合計で１年１２回の返済となっています。 これとは異なった表示方法として、ボーナス時の増額返済額と表記されている場合には、毎月の返済額が１２回分とその金額とは別に年２回のボーナス時に増額して返済する金額が表示されているケースがあります。 この場合の年間返済額は毎月返済額が１２回とボーナス返済額２回分の合算額となります。

]]> http://www.seikatsu-info.net/jutaku-loan/point/hensaihiritsu_002.html http://www.seikatsu-info.net/jutaku-loan/point/hensaihiritsu_002.html 02住宅ローンの審査基準のポイント Mon, 26 Oct 2009 13:45:14 +0900 返済比率　その３ １年間の返済額においては、今回申込する住宅ローンの年間返済額については算出方法を紹介しました。
現時点において金融機関等からの借り入れが全くない方については、年間返済額についての算出は終わりです。

しかし、現時点で何か金融機関等から融資を受けている場合には、その分の年間返済額も計算しなければなりません。

住宅ローンの申込の時点で、申込書に現在の借り入れ状況を記入する欄があると思います。 基本的には、この欄には全ての借り入れ状況を記入する必要がありますが、記入しなくても金融機関では借り入れ状況を把握することができます。 それは様々な金融機関（銀行、第２地銀、信用金庫、信用組合、クレジット会社等）が提携して個人信用情報として借り入れ状況を確認することができるシステムを持っているからです。 私が金融機関に勤めていたころとは状況が大きく変わり、ＩＴ化が金融機関も進んでいることから個人信用情報についても大きく変化があったと考えられます。 しかし個人信用情報がなくなったわけではなく、さらに高度化したものと考えられますので、他金融機関等の借り入れ状況は充分に把握することができるものと思います。 よって車の購入時に利用したマイカーローンや子供の教育資金のための教育ローンといったものを借りている場合には、いつ借りたのか、当初の借り入れ金額はいくらなのか、ある時点での借入残高はいくらなのかということは把握することができてしまいます。 仮に申込書に他金融機関の借り入れ状況を記入していなくても、個人信用情報を照会する事によってある程度は住宅ローンを申し込んだ金融機関にて把握することができますので、あとから問い合わせがくることが考えられます。 住宅ローンの申込に当たっては、審査基準を問題なくクリアするために他金融機関等の借り入れ状況を隠したくなる気持ちも分かりますが、住宅ローンを借りたことによって返済が負担となり家計に大きな影響を与えてしまう、さらには返済が滞ってしまうといった事態となっては、せっかく購入した物件を手放すことになることにもなりかねないので、正直に申告することをオススメします。

]]> http://www.seikatsu-info.net/jutaku-loan/point/hensaihiritsu_003.html http://www.seikatsu-info.net/jutaku-loan/point/hensaihiritsu_003.html 02住宅ローンの審査基準のポイント Mon, 02 Nov 2009 11:15:33 +0900 返済比率　その４ １年間の返済額を算出する方法として、他金融機関の借り入れ状況も申告する必要があることを説明しました。
よって、自身が毎月返済している金額は分かると思うので、その金額の１年分を住宅ローンの年間返済額に加算します。

また、個人信用情報を照会して記載されてくる情報には、借り入れをして毎月返済されるものばかりではありません。 カードローンのように、一定金額の極度額を設定して自由に借りることができるローンの情報も記載されてきます。 これはたとえ利用したことがなくても、カードローン契約がある場合には極度額（例えば１００万円まで自由に借りることができるというような金額設定のこと）に応じて毎月返済額に加算されることがあります。 カードローンの場合は、毎月返済額を算出することができませんので、金融機関ごとに極度額がいくらの場合には、毎月返済額はいくらというように設定されていることが考えられます。 例えば、極度額が１００万円までは毎月返済額を７，０００円とするというようにです。 これはカードローンを利用する意思がなくても、利用することができる状況になるので毎月返済額に加算されることになります。 よって、返済比率が審査基準を超えてしまっている場合などは、使用していないカードローン契約を解除するなどの対応が必要となることがあります。 この場合には、カードローン契約を解除したとしても、個人信用情報にはすぐに反映されませんので、契約を解除した際に発行される用紙をもって契約解除の証明とするので大事に保管しておきましょう。 カードローンについては、金融機関のキャンペーンとしてカードローンの契約を推進することがあります。 推進時には、本人に借り入れの意思がないにもかかわらずカードローン契約をお願いしてカードを作成することもありますので、本人はカードローン契約をしたことを忘れていることがあります。 必要のないカードローン契約は行わないことをオススメします。

]]> http://www.seikatsu-info.net/jutaku-loan/point/hensaihiritsu_004.html http://www.seikatsu-info.net/jutaku-loan/point/hensaihiritsu_004.html 02住宅ローンの審査基準のポイント Wed, 04 Nov 2009 11:10:18 +0900 返済比率　その５ これまでの説明において、１年間の返済額の概算が算出することができます。
まずは、借り入れ予定の住宅ローンの年間返済額、次にマイカーローンや教育ローンなど他に借り入れがある場合にはその年間返済額、さらにカードローン契約がある場合にはその年間返済額を合算したものが１年間の返済額となります。
カードローンの年間返済額の算出方法が金融機関等によって異なることから不透明ですが、借り入れ予定の金融機関に確認してみましょう。

次に年収です。 住宅ローンの申込人のほとんどがサラリーマンの方なので、年収の確認方法は簡単です。 会社より発行される源泉徴収票の一番多い金額が返済比率を計算する際の年収となります。 若しくは住民税課税決定通知書か所得金額が記載された住民税課税証明書でも確認することができます。 住民税課税決定通知書は、”○○年度　市民税・県民税　特別徴収税額の通知書（納税義務者用）”というタイトルの横長の紙で、一番左に所得として給与収入の欄があり、そこに記載されているのが返済比率の年収として計算されるものです。 これは会社から１年に１回渡されているはずです。 これに替わるものとして住民税の課税証明書があります。 市役所の税務課などで発行してくれます。 この証明書の合計所得額欄に記載されている金額が返済比率の年収として計算されるものです。 源泉徴収票については、会社にて発行するものであり信頼性が低いことから、住宅ローンの申込の際の年収を証明する必要書類として採用されず、公的機関が証明している住民税課税決定通知書や所得金額が記載された住民税課税証明書を提出することが多いようです。 ただし、返済比率を計算するだけであれば金額を確認できればいいので、源泉徴収票で充分でしょう。

]]> http://www.seikatsu-info.net/jutaku-loan/point/hensaihiritsu_005.html http://www.seikatsu-info.net/jutaku-loan/point/hensaihiritsu_005.html 02住宅ローンの審査基準のポイント Thu, 05 Nov 2009 09:13:07 +0900